📊 𝗧𝗥𝗜 𝗵𝗼𝗿𝘀 𝗰𝗮𝘀𝗵𝗯𝗮𝗰𝗸

• 5 ans : 5,30 %

• 8 ans : 5,29 %

• 10 ans : 4,95 %

• 15 ans : 4,44 %

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💰 𝗔𝘃𝗲𝗰 𝟮 % 𝗱𝗲 𝗰𝗮𝘀𝗵𝗯𝗮𝗰𝗸 Freevest 𝘃𝗲𝗿𝘀𝗲́ 𝘀𝗼𝘂𝘀 𝟭 𝗺𝗼𝗶𝘀

• 5 ans : 5,83 %

• 8 ans : 5,68 %

• 10 ans : 5,29 %

• 15 ans : 4,71 %

Les TRI de la nue-propriété à 5 ans, 8 ans et 10 ans sont remarquables sur cette SCPI. Avec un cashback de 2% vous augmentez le rendement de respectivement 0.53%, 0.39%, 0.34% et 0.27%.

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👉 Notre choix irait plutôt vers 𝗹𝗲 𝗱𝗲́𝗺𝗲𝗺𝗯𝗿𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝟴 𝗮𝗻𝘀. Pourquoi ?

Parce qu'une pénalité de retrait de 6 % TTC s'applique avant 8 ans. Avec un TRI quasiment identique entre 5 et 8 ans, l'horizon 8 ans nous semble offrir le meilleur compromis.

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​​​​✅ Très pertinent pour les contribuables imposés qui préparent des revenus futurs.

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4. En assurance-vie

Pour qui ?

• Horizon long terme

• Recherche d'optimisation successorale

• Fiscalité de l'assurance-vie

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Inconvénients

• Pas de cashback possible en assurance vie

• Pas de contrat identifié versant 100% des revenus bruts de fiscalité étrangère mais avec 54.8% d'immeubles basés en France l'effet est réduit

• Frais d'enveloppe de l'assurance vie

• Disponible seulement auprès de contrats d'assurance associés à Generali

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👉 Pourquoi pas, mais le choix est contraint et il faut bien examiné les surcoûts et les avantages avant de choisir cette option.​

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5. Société à l'IS

L'un des usages que nous trouvons particulièrement pertinents concerne l'investissement via une holding ou une société soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS par exemple). Contrairement à un investissement en direct, les revenus distribués par la SCPI ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux ni à la tranche marginale d'imposition de l'associé. Ils sont imposés au niveau de la société selon le régime de l'IS. Cela permet souvent d'accélérer la capitalisation du patrimoine immobilier lorsque l'objectif principal est le réinvestissement plutôt que la perception immédiate de revenus personnels.

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Exemple n°1 : société à l'IS

Hypothèses :

• Investissement : 50 000 €

• Rendement brut : 7 % (taux de distribution cible, hypothèse conservatrice)

• Revenus bruts annuels : 3 500 €

Imposition à l'IS :

• Part de revenus français (54.8%) : 1 918 € ajoutés au résultat imposable à l'IS

• Part de revenus étrangers européens (45.2%) : 1 582 € bruts, prélèvement européen estimé à la source de 348 € (22%) soit un net non imposable à l'IS en France de 1 233 €

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Revenu net d'IS :

• Imposition à 15% : 1 630 € + 1 233 € = 2 863 € soit 5,72%

• imposition à 25% : 1 438 € + 1 233 = 2 617 € soit 5.34%

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Exemple n°2 : financement via compte courant d'associé (CCA)

Une stratégie encore plus intéressante consiste à utiliser un compte courant d'associé. Si vous avez des liquidités personnelles à investir, vous pouvez les placer dans votre société en CCA et en obtenir une rémunération personnelle à la flat tax. Ainsi au niveau de la société à l'IS, l'imposition est fortement réduite.

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Hypothèses :

• Placement en CCA : 50 000 €

• Investissement : 50 000 €

• Rendement brut : 7 % (taux de distribution cible, hypothèse conservatrice)

• Revenus bruts annuels : 3 500 €

Imposition à l'IS :

• Part de revenus français (54.8%) : 1 918 € ajoutés au résultat imposable à l'IS

• Part de revenus étrangers européens (45.2%) : 1 582 € bruts, prélèvement européen estimé à la source de 348 € (22%) soit un net non imposable à l'IS en France de 1 233 €

• Rémunération du CCA (4.33% au T2 2026) : -2 165 € (imposable à l'IR à la flat tax)

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Revenu net d'IS :

• Revenu fiscal français négatif : 1 918 € - 2 165 € = -247 €

• Revenu net d'IS : 1 918 € + 1 233 € = 3 151 € soit 6.3% (ce pourcentage ne comprend pas l'impact sur l'IR et la réduction d'IS liée à un revenu imposable français négatif)

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Les avantages

✅ Les revenus sont fiscalisés à l'IS.

✅ L'associé conserve une créance sur sa société.

✅ Le remboursement du compte courant n'est pas imposable.

✅ Les flux futurs de la SCPI peuvent être utilisés pour rembourser progressivement le compte courant.

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En pratique, cela permet souvent de récupérer les sommes investies sans passer par un dividende imposable.

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Pourquoi Sofidynamic peut être pertinente dans ce montage ?

Nous apprécions particulièrement Sofidynamic dans une logique de société à l'IS car :

• la SCPI vise un niveau de distribution élevé ;

• l'horizon d'investissement est long ;

• les revenus peuvent être réinvestis ;

• la fiscalité de l'IS évite la forte ponction fiscale des revenus fonciers détenus en direct.

Pour un chef d'entreprise, une profession libérale ou un investisseur disposant d'une holding patrimoniale, Sofidynamic peut ainsi constituer un outil intéressant de diversification du bilan. Et bien sûr le cashback Freevest de 2% s'applique également pour une acquisition via société à l'IS.

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Qui propose le meilleur cashback sur la SCPI Sofidynamic ?

Au 1er octobre 2026 :

• Cashback Freevest : 2%​ (soit 100% des frais de souscription)

• Cashback Louve Invest : 0%

• Cashback Epargnoo : 0%

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Encore une fois, Freevest est premier sur le cashback SCPI.

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Nos scénarios préférés

Pour cette SCPI, nous avons plusieurs scénarios favoris selon votre situation et vos objectifs :

🥇 Pleine propriété pour générer des revenus rapidement

🥇 Nue-propriété 8 ans pour générer des revenus dans le futur et ne pas alourdir sa fiscalité à court terme

🥇 Société à l'IS pour les chefs d'entreprise et freelances souhaitant capitaliser dans leur structure

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Notre opinion : une des SCPI les plus attractives pour constituer une position progressive en 2026, notamment en nue-propriété.​​​

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Remarques :

• Les chiffres et simulations présentés dans cet article sont basées sur des hypothèses et des données historiques qui ne préjugent pas des performances futures.

• Les aspects fiscaux doivent être revus au cas par cas, de préférence avec un expert comptable ou un expert fiscal. Freevest ne saurait être tenu responsable de divergences entre la réalité d'un investisseur et les scénarios hypothétiques partagés dans cet article.

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