Avis SCPI Ncap Continent : notre analyse et notre opinion

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Introduction

Lancée par Norma Capital, la SCPI NCap Continent fait partie de la nouvelle génération de SCPI européennes qui cherchent à profiter des opportunités immobilières hors de France. Son positionnement est clair : investir dans des marchés européens dynamiques avec un objectif de rendement élevé et une fiscalité potentiellement plus favorable pour les associés français.

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Avec un taux de distribution de 7,10 % en 2025, NCap Continent figure parmi les SCPI les plus performantes de sa catégorie.

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Mais cette performance est-elle durable ? Et pour quel type d'investisseur cette SCPI est-elle réellement adaptée ?

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Voici notre analyse.

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Sofidynamic en bref

Les caractéristiques principales

• Société de gestion : Norma Capital

• Stratégie : Diversifié Europe hors France

• Type : SCPI de rendement diversifiée européenne

• Capital : variable

• Objectif : distribution de revenus et valorisation à long terme

• Durée de détention recommandée : 8 ans minimum

• Structure de frais classique : 10% HT de frais de souscription, 12% HT de frais de gestion, frais acquisition / cession 2.5% HT

• Délai de jouissance de 6 mois

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Chiffres clés à fin T2 2026

• Performance globale annualisée 2025 : 7.10%

• Taux de distribution 2025 : 7.10%

• Taux de distribution cible : entre 6.80% et 7.30%

• Capitalisation : 81 M€

• Taux d'occupation financier : 100%

• Endettement : 13%

• Décote de 4.98% sur la valeur de reconstitution

• 100% Europe hors France

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Notre note Freevest

⭐⭐⭐⭐⭐ Conviction forte

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Ce que nous apprécions chez NCap Continent

1. Une véritable stratégie européenne

Contrairement à certaines SCPI qui restent très exposées à la France, NCap Continent a été conçue pour investir majoritairement hors de nos frontières. La France ne peut représenter qu'une part limitée du patrimoine, avec une forte présence en Espagne, au Royaume-Uni et progressivement en Allemagne.

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Nous apprécions particulièrement cette liberté géographique qui permet à la société de gestion de rechercher les meilleurs points d'entrée selon les cycles immobiliers.

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2. Une performance remarquable depuis son lancement

Après une année de montée en puissance, NCap Continent a servi :

• 7,01 % en 2024

• 7,10 % en 2025

tout en réalisant une revalorisation du prix de part en 2024. 

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Cette combinaison entre rendement distribué et création de valeur est rare dans un marché qui a plutôt connu de nombreuses baisses de prix de part ces dernières années.

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3. Un taux d'occupation exceptionnel

La SCPI affiche un TOF de 100 % depuis sa création.

Même si cet indicateur devra être suivi dans le temps, il témoigne d'une sélection rigoureuse des actifs et des locataires.

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4. Une fiscalité souvent plus favorable que les SCPI françaises

Une part importante des revenus provient de l'étranger.

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Pour un investisseur personne physique fortement fiscalisé, cela peut permettre de réduire la pression fiscale réelle par rapport à une SCPI investie exclusivement en France.

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C'est selon nous l'un des avantages les plus sous-estimés de NCap Continent.

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Les points de vigilance
1. Une SCPI encore jeune

NCap Continent dispose d'un historique limité.

Même si les premiers résultats sont excellents, nous n'avons pas encore suffisamment de recul pour évaluer son comportement dans différents environnements immobiliers.

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2. Une taille encore modeste

Avec une capitalisation proche de 80 M€, la mutualisation reste inférieure à celle des plus grandes SCPI du marché.

À long terme, nous souhaiterions voir le patrimoine continuer à se diversifier.

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3. Une exposition au Royaume-Uni

Le Royaume-Uni représente une part importante du patrimoine.

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C'est aujourd'hui une source d'opportunités mais également un facteur de risque :

• risque de change ;

• conjoncture économique locale ;

• évolution du marché immobilier britannique.

 

Comment investir dans NCap Continent ?

Une même SCPI peut être détenue de plusieurs façons selon vos objectifs patrimoniaux. Le mode de détention peut avoir autant d'impact sur le rendement final que le choix de la SCPI elle-même.

 

1. Achat en pleine propriété au comptant

Pour qui ?

• Recherche de revenus complémentaires

• Horizon de détention long

• Patrimoine déjà constitué

 

Exemple sans cashback

• Montant investi : 50 000 €

• Revenus potentiels brut de fiscalité (application conservatrice du TD cible de 7%) : 3 500 €/an ou 291.66 €/mois

Exemple avec cashback Freevest

• Montant investi : 50 000 €

• Revenus potentiels brut de fiscalité (application conservatrice du TD cible de 7%) : 3 500 €/an ou 291.66 €/mois

• Cashback Freevest 7% : 3 500 € versés une seule fois après un mois environ

• Coût économique réel : 46 500 €

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✅ Solution simple et efficace pour générer des revenus réguliers avec un frottement fiscal européen.

 

2. Achat à crédit

Compte tenu du contexte de taux à ce jour, Freevest ne recommande pas actuellement l'investissement en SCPI à crédit.

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3. En nue-propriété temporaire

Pour qui ?

• Pas besoin de revenus immédiats

• Préparation retraite

• Optimisation fiscale

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Clés de démembrement

Les clés de démembrement de la SCPI Ncap Continent ne sont pas parmi les plus compétitives du marché pour le nue-propriétaire :

• 5 ans : 81,00 % (vs 73.75% pour Sofidynamic)

• 8 ans : 73,00 % (vs 63.25% pour Sofidynamic)

• 10 ans : 69,00 % (vs 59% pour Sofidynamic)

• 15 ans : 61,00 % (vs 50% pour Sofidynamic)

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Etude sur les taux de rendements internes (TRI) avec ou sans Cashback Freevest

Pour cette analyse nous avons pris les hypothèses suivantes :

• Valeur d'achat 100%

• Valeur de revente 90% soit la déduction des frais de souscription de 10% sans aucune diminution ni augmentation de la valeur de la part (scénario conservateur)

• Date de la revente à la fin du démembrement soit la durée de démembrement à laquelle s'ajoute le délai de jouissance de 6 mois. Bien sûr il est possible de conserver ses parts en pleine propriété à la fin du démembrement.​​​​​​

• Cashback Freevest de 7%